地产经纪 · AI 内容输出模板（母版）
WestAI Real-Estate Content Engine — Master Template V1
案例锚定：Jean Chai · MLS® R3117868 · 16548 22 Avenue, South Surrey, BC V3Z 0V5
用途：把过去经纪手里"零碎、分散、口口相传"的房源与地段知识，由 AI 统一整理、标准化配送。每接一个新 listing，按本模板一键生成全套内容。
出品：WestAI Commerce Inc. · V1 2026-07-13（Alex 起草，West 定稿）
0. 怎么用这套模板
- 经纪按 §1 标准输入表提供一个 listing 的基础信息（MLS#、地址、照片、头像、联系方式）。
- AI 按 §3–§8 六大模块批量生成内容；经纪勾选要哪些模块（套餐制）。
- 所有事实类内容标注数据来源（§10），确保可核实、不编造。
- 交付按 §9 规格（格式/命名/时效/免责）。
六大模块一览
| 模块 |
内容 |
主要买单方 |
| A 房源营销物料 |
海报/挂牌/微站/视频/文案/直播 |
经纪（按挂牌） |
| B 销售策略与分析 |
Insight Pack：CMA/SWOT/定价/路线图 |
经纪 |
| C 买家画像 + 差异化海报提示词 |
N 类买家 × 各自视觉+文案+渠道 |
经纪 |
| D 地理位置深度档案 |
省→大温→市→街区 全维度地段情报 |
经纪 / 买家增值 |
| E 区域房地产市场 |
市场/土地/Zoning/规划/前景 |
经纪 / 投资客 |
| F 经纪个人品牌 + 客户维护 |
视觉包/数字人/社媒/CRM 自动化 |
经纪 / 公司 |
1. 标准输入表 · Listing Intake
经纪只需提供这些，其余 AI 补全：
- MLS® 编号 ·（例：R3117868）→ AI 从 realtor.ca 拉全套挂牌数据+照片
- 完整地址 + 邮编 ·（16548 22 Ave, South Surrey, BC V3Z 0V5）
- 挂牌价 ·（$1,998,000）
- 房源照片 ·（或授权 AI 从 realtor.ca 抓取，已验证可行）
- 经纪信息：姓名/持牌头衔/电话/微信/邮箱/网址/头像/所属 brokerage
- 可选：卖方 Listing Data Sheet、Strata 文件、经纪想主打的卖点/买家
2. 案例基础档案（Jean Chai R3117868 · 已核实）
| 项 |
数据 |
| 地址 |
16548 22 Avenue, South Surrey, BC V3Z 0V5 |
| 坐标 |
49.0419842, -122.7641352 |
| 社区 |
Grandview Heights（South Surrey） |
| 类型 |
全新独立屋（Single Family Detached），2026 建 |
| 面积 |
室内约 3,495 sqft / 地块 3,822 sqft |
| 卧卫 |
6 房 6 卫 + 合法 2 房出租套房 |
| 挂牌价 |
CA$ 1,998,000（约 $566/sqft） |
| 卖点 |
双厨房(Chef+Wok)、HVAC、hardwood、video security、对望 Edgewood Park、近 Southridge School |
| 经纪 |
Jean Chai · 持牌 REALTOR® · 604-538-8623（示范虚拟号） |
3. 模块 A · 房源营销物料 Listing Marketing
每个 listing 的标准营销包。✅=已跑通 🔧=可定制
- ✅ 爆款房源海报（中英双语，微信/小红书朋友圈级）— 多版本对应不同买家（见模块 C）
- ✅ 多配色 AI 挂牌 poster（藏青金/加拿大红/黄红/绿色环保… 一套四色，一键换色）
- 🔧 二维码房源微站（草坪牌扫码 → 房源专属落地页；lead 抓在自己页、不外流 realtor.ca）
- ✅ 房源落地页（单页 microsite：房源数据+38实拍Gallery+区域+经纪卡+预约）
- ✅ 位置指路牌创意图（四宫格地图背景 + 挂牌 + 到本地/世界的真实距离方位）
- ✅ 位置四宫格地图（省/大温/市/街道 四级 + 红点定位）
- 🔧 房源短视频（图生视频 + 双语旁白，30–60 秒，视频号/小红书直发）
- 🔧 虚拟家居布置 / 翻新效果图（空房填家具、旧装出新）
- 🔧 Open House 线上直播（模拟直播间已建 /openhouse）+ 回放剪短视频
- ✅ 多语房源文案：MLS 英文描述 / 朋友圈 / 小红书种草 / Email 推送
- 🔧 纸质物料：feature sheet、易拉宝、门牌卡、Open House 指示牌
4. 模块 B · 销售策略与分析（Insight Pack）
咨询级报告，经纪带看/议价直接用。已有 Jean R3117868 成稿（销售策划+区域深度分析 15 页 PDF）。
- 执行摘要（挂牌价/单价/DOM/建议成交区间/核心买家/策略关键词）
- 物业基础档案（核心数据表 + 楼盘背景 + 近期重要事项）
- 市场比较分析 CMA（社区在售/DOM/均价 + 直接竞品 + 同楼盘历史成交）
- SWOT + 关键弱点化解话术（每条弱点配带看/议价现成说辞）
- 定价与议价策略（保留底价/合理成交目标/议价 buffer + 阶段观察点）
- 按揭压力测试（首付/贷款/月供/Stress Test/家庭收入门槛）
- 多 Offer 情景策略
- 5–6 周行销执行路线图（周交付物 + Open House 节奏 + 投放渠道）
- 卖方文件清单（PDS / Form B / 会议纪要 / Bylaws / Depreciation Report / Form F）
- 税务法规提示（PTT / GST / Foreign Buyer Ban / 空置税 / UHT）
5. 模块 C · 买家画像 + 差异化海报提示词
N 类核心买家，每类给：画像 / 驱动 / 顾虑 / 触达渠道 / 打动话术 / 专属海报提示词。
R3117868 的 4 类（已定）：
| # |
买家 |
一句话 |
主渠道 |
海报主打 |
| A ★★★★★ |
改善型家庭 |
空间+学校+社区 |
小红书/微信教育群 |
学区+空间+Park Front |
| B ★★★★★ |
私校家庭（Southridge） |
接送方便 |
微信妈妈群/小红书 |
"靠近 Southridge" |
| C ★★★★★ |
投资型买家 |
合法出租+现金流 |
华裔投资群/公众号 |
"$566/sqft+出租套房" |
| D ★★★★☆ |
海外买家 |
教育+海滨+边境 |
小红书/公众号/WeChat Channels |
生活方式+跨境 |
差异化海报提示词（每类一套，供 ChatGPT Image / 即梦等出图）：
- 投资版："投资客注意！均价仅 $566/sqft + 合法2房出租套房…"（红/金，冲击力）
- 教育版："靠近 Southridge School，孩子教育从选对房子开始…"（学院蓝，温暖）
- 改善版："别人买豪宅，你买的是现金流…"（藏青金，高端）
- 综合版："South Surrey 三重价值：全新豪宅+合法出租+靠近名校…"
铁律：海报文字后期叠（AI 生图糊字）；数字/电话/MLS 必核。
6. 模块 D · 地理位置深度档案（Location Deep-Dive）
本模块是最大差异化——把地段"你能想到的一切"整理成一份档案。按尺度层层深入，每项标数据来源。
案例：16548 22 Ave → Grandview Heights → South Surrey → Surrey → Metro Vancouver → BC。
D1. 宏观定位
- 省 / 大温 / 城市 / 街区名 + GPS 坐标 + 位置四宫格地图 + 距离方位指路牌（到本地与世界的直线距离+罗盘方位，已算）
- 街区边界与别称（Grandview Heights / Sunnyside 附近区分）
D2. 行政与选区编号（选举/治理归属）
- 联邦选区 Federal riding（例：South Surrey—White Rock）+ 现任国会议员 MP
- 省选区 Provincial riding + 现任 MLA
- 市政 City of Surrey：市长、所属选区/ward（Surrey 为 at-large 选举需注明）、市议员名单
- 学区 School District（SD36 Surrey）
- 来源：Elections Canada / Elections BC / City of Surrey / SD36
D3. 社区人口画像（Census）
- 人口 / 年龄中位 / 家庭结构 / 族裔构成（华裔占比等） / 语言 / 宗教 / 教育程度 / 家庭收入中位（South Surrey 约 $132,400，高于 Surrey 全市 ~$116,600）
- 来源：StatCan 2021 Census（分 census tract）+ City of Surrey 社区档案
D4. 经济与就业
- 主导产业 / 就业结构 / 收入水平 / 商业区（Morgan Crossing、Grandview Corners）/ 大雇主
- 来源：City of Surrey Economic Profile / StatCan
D5. 政治环境
- 现任市长 / 市议会构成 / 相关房产政策（密度、NCP、开发许可）/ 省市执政党倾向
- 来源：City of Surrey / 省市政府官网
D6. 人文 · 文化 · 宗教 · 人种
- 社区气质、文化设施、宗教场所（教堂/庙宇/清真寺）、族裔社群、节庆
- 来源：Census + 本地社群资料
D7. 社会治安
- 犯罪率 / 趋势 / 警局归属（Surrey Police Service）/ 与 Surrey 其他区对比（South Surrey 通常更安静）
- 来源：Surrey Police / StatCan Crime Severity Index / 市犯罪地图
D8. 市政服务与费率（水/电/气/垃圾/地税）
- 地税 mill rate + 本房估算年地税（约 $/年）
- 水费/排污（Metro Vancouver + City of Surrey utility rates）
- 电（BC Hydro 费率阶梯）/ 天然气（FortisBC 费率）
- 垃圾/回收/绿桶 收运
- 来源：City of Surrey Utilities / BC Hydro / FortisBC / BC Assessment
D9. 省与市财政状况（披露）
- BC 省信用评级（Moody's/S&P）+ 预算盈亏 / 债务
- City of Surrey 财政（信用评级、年度预算、开发中的资本项目、DCC）
- 来源：省财政厅 / City of Surrey Annual Financial Report
D10. 饮用水（水源与安全）
- 水源：Metro Vancouver 三大保护区水库（Capilano / Seymour / Coquitlam）
- 处理：Seymour-Capilano 过滤厂 + 紫外/氯消毒；水质报告
- 本地供水：City of Surrey 配水；铅/水质检测结论
- 来源：Metro Vancouver Water / City of Surrey Water Quality Report
D11. 教育环境（重头戏）
- 公立学区分配 catchment（按地址）：小学 Edgewood Elementary / 中学 Grandview Heights Secondary（以 SD36 官方查询为准）
- 公校排名（Fraser Institute）
- 私校名单 + 距离：Southridge School（K–12，招牌）、White Rock Christian Academy 等
- 幼儿园 / 课后培训 / 补习机构
- 图书馆 / Aquatic Centre / 社区中心
- 来源：SD36 catchment 查询 / Fraser Institute / 各私校官网
D12. 医疗
- 最近医院（Peace Arch Hospital ~8 min）、诊所、walk-in、药房
- 来源：Fraser Health
D13. 交通与通达
- 公交（TransLink 线路/站点）、主干道、Highway 99、通勤时间（Downtown/YVR/边境）、未来 SkyTrain/交通规划
- 到 White Rock Beach / Peace Arch 口岸 / Morgan Crossing 时间
- 来源：TransLink / Google Maps / Surrey Transportation Plan
D14. 生活配套与便利性
- 购物（Morgan Crossing / Grandview Corners：Walmart/Superstore/Home Depot/Save-On…）
- 餐饮 / 银行 / 公园（Edgewood/Redwood/Crescent）/ 休闲（高尔夫/海滩/步道）
- 来源：Google / City of Surrey Parks
D15. 社区媒体与信息渠道
- 本地报刊（Peace Arch News / Surrey Now-Leader）
- 微信本地群 / 小红书南素里话题 / Facebook 社区组 / NextDoor
- 用途：投放与口碑传播的落点
- 来源：本地媒体 + 社群
D16. 环境 · 气候 · 自然风险（专业加分）
- 洪水/地震/山火 分区，气候（沿海温和），噪音/空气
- 来源：City of Surrey Hazard maps / 省灾害数据
7. 模块 E · 区域房地产市场（RE Market）
大温+本地市场的历史/现状/规划/前景，供投资客与卖家决策。
- E1 大温市场概况：周期、成交量、benchmark price 趋势（REBGV/FVREB 月报）
- E2 本社区/楼盘市场：在售量、DOM、单价趋势、同类历史成交
- E3 在建 / 规划项目：Grandview Heights NCP 各期、新盘供给、周边开发
- E4 土地价格 / 地块价值：lot 价、密度潜力
- E5 政府 Zoning / 规划：OCP、NCP（Neighbourhood Concept Plan）、GLUP、密度与用途、开发前景
- E6 政策环境：Foreign Buyer Ban、空置税(BC+联邦UHT)、PTT、利率与 Stress Test、Anti-flipping tax
- E7 未来发展前景：人口导入、基建、交通规划、社区成熟度
- E8 投资回报分析：租金预估、cap rate、持有成本、净现金流、按揭压测
- 来源：REBGV/FVREB、BC Assessment、City of Surrey Planning、CMHC、省市政策官网
8. 模块 F · 经纪个人品牌 + 客户维护
- 个人品牌视觉包（头像精修 / 四色挂牌 / 名片 / 邮件签名 / logo）
- AI 口播 / 数字人（市场播报、房源介绍）
- 社媒代运营（内容日历 + 小红书/朋友圈/IG/视频号）
- 个人网站 / 落地页
- 客户维护自动化：老客户市场简报、节日问候、房源匹配推送、复购/转介绍
- 市场趋势与财经解读长文（建立机构级权威）
9. 交付规格 · Delivery Spec
- 格式：海报 PNG/JPG（社媒尺寸+9:16+A4）、报告 PDF（+可编辑 docx）、微站 静态站（Netlify）、视频 MP4
- 时效：标准包 2–3 天；深度档案（模块 D/E）视研究量 3–5 天
- 命名：
{MLS#}-{类型}-WestAI-V{n}，改版自动递增
- 双语：默认中英；海报文字后期叠、数字/电话/MLS 必核
- 署名/免责：页脚 WestAI Commerce Inc.；事实数据标来源；"仅供参考，最终以 realtor.ca 官方挂牌、Listing Data Sheet 及买卖双方核实为准；房产表现受市场/利率/供需影响，不保证升值"
10. 数据源总表（AI 取数落点）
| 类别 |
来源 |
| 挂牌数据+照片 |
realtor.ca（MLS#） |
| 人口/族裔/收入/语言/宗教 |
StatCan Census 2021（census tract） |
| 选区/议员 |
Elections Canada / Elections BC / City of Surrey |
| 学校/学区/排名 |
SD36 catchment / Fraser Institute / 私校官网 |
| 治安 |
Surrey Police / StatCan CSI |
| 费率(水电气税) |
City of Surrey / BC Hydro / FortisBC / BC Assessment |
| 财政/信用评级 |
BC 财政厅 / City of Surrey Annual Report |
| 饮用水 |
Metro Vancouver Water / Surrey Water Quality |
| 市场/成交 |
REBGV / FVREB 月报 / BC Assessment |
| Zoning/规划 |
City of Surrey Planning（OCP/NCP/GLUP） |
| 政策/税 |
省市政府 / CRA / CMHC |
| 交通 |
TransLink / Surrey Transportation Plan |
| 医疗 |
Fraser Health |
| 距离/方位 |
坐标 + haversine（已实现脚本） |
11. 活案例（已完成 V1）
✅ 《R3117868 地段与市场全档案》已建（同目录 R3117868-地段与市场全档案-WestAI-V1.md）——用真实数据填满模块 D+E：联邦/省选区+现任议员、SD36 学区、Metro Van 水源与过滤、Surrey 2026 税率、South Surrey 治安、FVREB 市场行情、Grandview Heights NCP 规划，均带来源、估算项标 ⚠️。
后续可继续深化：① 用 SD36 School Locator 按门牌确认精确 catchment；② census tract 级族裔/宗教/语言精确数据；③ 4 类买家 × 差异化海报提示词做成成品库；④ 把本档案排成一份带地图/图表的 PDF 交付件。
WestAI Commerce Inc. · 地产 AI 内容输出模板母版 · V1 · 2026-07-13